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建築・開発ガイド

更新日:2019年7月17日

ページ番号:21208299

このページでは、「お住まいの地域などでどのような建物を建てられるの?」ということや、「近くで行われる建築・開発行為の内容を知る方法」、「建物や宅地の安全性について」などをご紹介します。 

お住まいの地域などでどのような建物を建てられるの?

大きく分けて「地域でのルール」と「敷地単位でのルール」によって決まります。
 

地域でのルール

都市計画(まちづくりのルール)

私たちが生活しているまちは、住宅・店舗・事務所・工場などの建物と、道路・公園をはじめとした公共施設などによって形づくられています。また、みどりや水辺などもまちにとって大切なものです。
都市計画とは、これらを適切に配置することでまちを住み良くしていくために定める、土地の使いみちや建物の建て方についてのルール(土地利用に関する計画、道路や公園などの大きさや位置を決める計画(都市施設の整備に関する計画、まちをつくりかえたり新しくつくったりする計画(市街地開発事業に関する計画)のことです。
都市計画に関する地域でのルールは、次にご説明する用途地域・高度地区・風致地区・地区計画など、主に土地利用に関する計画によって定められています。
絵で見る都市計画(みんなで進めるまちづくりの話)(外部サイト)新規ウインドウで開きます。
国土交通省『土地利用計画制度の概要』(外部サイト)新規ウインドウで開きます。
 

用途地域

まちには、住宅・店舗・事務所・工場など様々な建物があります。これらが無秩序に建てられると、居住環境や商工業の活動などが相互に悪影響を及ぼしたり、都市に美観上の問題が発生したりします。
用途地域はこうした問題の発生を防ぐための、都市計画法や建築基準法に基づく制度です。
住宅地・商業地・工業地などに区分することで、地域ごとに建築できる建物の用途(住宅・店舗といった建物の使い方の種類)を制限しています。
現在、市内の市街地には、その地区の特性に応じて11種類の用途地域を指定しています。
用途地域は「にしのみやWebGIS」でご確認ください。
にしのみやWebGIS(外部サイト)新規ウインドウで開きます。
用途地域による制限
 
なお、用途地域ごとに、敷地面積に対する建物の延床面積の割合(容積率)や、建物の高さなどに関して、細かな制限があります。
西宮市内での建築基準法に基づく形態制限
 

高度地区、風致地区、地区計画

用途地域のほか、建物の高さを制限することで良好な居住環境や都市環境・まちなみなどを保全する高度地区や、自然的な要素に富んだ土地における良好な自然的景観を守るための風致地区、地区の特性に応じて良好な都市環境の整備と保全を図る地区計画などによっても地域でのルールを定めています。
高度地区による制限
風致地区による制限
地区計画による制限
 
 

宅地造成工事規制区域

宅地造成による災害の発生を防止するため、「宅地造成工事規制区域」を指定しています。
区域内で行われる宅地造成に関する工事が安全に施行されるよう、許可制度や技術的基準等を設けています。

「宅地造成工事規制区域」

 

敷地単位でのルール

敷地単位でのルールは建築基準法等に基づく非常に細かい内容となりますが、基本的な内容を理解しておくことは重要です。
 

道路との関係

建物を建てるときには、一般的にその敷地が建築基準法上の道路(原則、幅員4メートル以上)に2メートル以上接していなければなりません。共同住宅などの大規模な建物や、敷地に至るまでの通路部分が長い場合などは、接する長さが更に長くなければなりません。
詳しくは建築基準法による道路をお調べの方へ
 

また、建築敷地が接する道路(前面道路)の幅が12メートル未満の場合、容積率は、都市計画で定められているものと次の計算式から求めたもののうち、小さい方を満たさなければなりません。

 

前面道路の幅×0.4(注1)×100%=容積率
(注1)住居系用途地域の場合。非住居系の場合は0.6。
 

例)都市計画で定めている容積率 200%

  前面道路の幅が4メートル 4×0.4×100=160%

     ⇒ その土地の容積率は160%

 

角地のように複数の道路に面している土地では、幅が広いほうを基準に計算します。

 

敷地の大きさ

市内で建物(住宅)を建てるときの敷地の最低面積は「開発事業等におけるまちづくりに関する条例」や地区計画で定めています。用途地域や地区ごとに内容が異なりますので確認が必要です。
開発事業等におけるまちづくりに関する条例について
地区計画による制限
 

敷地の大きさによる高さの制限について

市内の商業系用途地域以外の多くの地域では、条例により、敷地面積が500平方メートル以上でないと、高さが10メートルを超える建物又は地階を除く階数が4以上の建物(中高層建築物)を建てることができません。

敷地境界からの後退距離

市内では、建物を建てるときには敷地の境界から一定の距離を開けなければいけません。敷地面積が500平方メートル以上の開発事業などと戸建て住宅などの小規模開発事業でそれぞれ決まりがあります。
ファイルダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。開発条例リーフレット(PDF:1,831KB)
建築物等の形態制限
 

ライフライン(上水道・下水道、ガス、電気、電話)

新しく造成された土地などはライフラインが整備されていない場合があります。
例えば、水道が整備されていない敷地で道路に埋まっている水道の本管から敷地まで水道管を引く場合、その費用は土地所有者等の負担になります。費用負担を減らすためにもライフラインの整備がされているか、また整備の見通しがあるか確認しましょう。
 

ライフラインの整備状況の確認
上水道 給水管の引き込みの有無を止水弁や給水管で確認しましょう。
下水道

各家庭から出る汚水(台所・洗面所・風呂やトイレなど)や雨水等を公共下水道等に流入させることが必要となります。汚水・雨水の流入先施設となる公共枡や、雨水管や水路などの雨水排水施設の状況を確認する必要があります。
下水道台帳(外部サイト)新規ウインドウで開きます。

ガス
電気
電話

電柱の有無や、ガス管などの埋設管については近隣住宅の状況などで確認するとともに、電力・ガス・電話会社などで確認することが必要です。

これらは現地で確認できることが望ましいですが、不明な場合や、現地に赴けない場合は仲介業者などへ確認しましょう。
 

近くで行われる建築・開発行為の内容を知る方法(市で閲覧等が可能な情報)

市では建築や開発に関する情報を閲覧等により公開しています。
 

  • 開発事業(敷地面積500平方メートル以上の建築行為等)の受付状況

(開発事業概要書の受付状況)
 

  • 建築確認申請された建築物等の建築計画概要書

 どのような建物が計画されているのかを知ることができます
(建築計画概要書等の閲覧について(案内))
 

  • 開発許可に関する開発登録簿

(開発登録簿の閲覧又は写しの取得方法)
 

建物や宅地の安全性について

個人の財産は個人で守る必要があります。また、周辺に影響のないように維持し保全する必要もあります。
ここでは安全性に関する情報をお知らせします。

建物の安全性

建築基準法に基づく建築確認を取り、検査済証を受けていることが前提となります。
(本来は、所有者が関係図書を保管していますが、不明の場合は、建築計画概要書(前段の市で閲覧が可能な情報を参照)で建築確認の状況を確認することができます。)
昭和56年5月以前に着工された住宅は、建築基準法が改正されていますので、耐震診断を受け耐震性の確認のもと、必要に応じて助成制度などを活用し耐震化を図りましょう。
ファイルダウンロードのリンク 新規ウインドウで開きます。“地震への備え”あなたの建物は安全ですか?(PDF:675KB)
住宅の簡易耐震診断

住宅の耐震化への補助

 

ご自宅周辺等のブロック塀について、まずは外観からわかる以下リンク先のチェックポイントについて点検してください。また、必要に応じて専門業者等に相談するなど適切な維持管理に努めてください。

ブロック塀の点検を!

 

宅地の安全性

単に敷地の状態だけでなく、周辺状況などにより、土砂災害、水害なども影響を受けます。各種ハザードマップを確認しておく必要があります。
各種マップ等防災情報新規ウインドウで開きます。
 
建物を建てる時など地盤がどういう状況であるかも確認しておく必要があります。市では大規模な盛土造成地の存在を知っていただくため大規模盛土造成マップを公表しています。
大規模盛土造成マップ
 

もっと詳しい情報を知りたい

建築・開発に関する主な情報を紹介しましたが、詳しい情報は各課ページをご確認ください。
 

  • 開発審査会、建築審査会、建築協定などについて、開発事業等に係る紛争調整について

建築調整課(組織のページへリンク)新規ウインドウで開きます。
 

  • 開発事業、小規模開発事業について

  開発事業等におけるまちづくりに関する条例の基準や手続きなど
開発指導課(組織のページへリンク)新規ウインドウで開きます。
 

  • 開発許可(都市計画法)、宅地造成の許可(宅地造成等規制法)、風致地区内における行為の許可(風致条例)などについて

開発審査課(組織のページへリンク)新規ウインドウで開きます。
 

  • 確認申請等(建築基準法)、建築・住宅に関する手続き・申請に関することなどについて

建築指導課(組織のページへリンク)新規ウインドウで開きます。
 

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お問合せ先

建築調整課

西宮市六湛寺町10-3 西宮市役所南館 2階

電話番号:0798-35-3483

ファックス:0798-36-3795

お問合せメールフォーム

kenchosei@nishi.or.jp

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西宮市役所

法人番号 8000020282049

〒662-8567 兵庫県西宮市六湛寺町10番3号
電話番号:0798-35-3151(代表)
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