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家屋の評価額の算出

更新日:2015年4月27日

ページ番号:49423859

1.家屋の評価額の算出

家屋の評価額は、次の算式により求めることとなっています。

評価額 = (ア)評点数 × (イ)評点1点当たりの価額

(ア)評点数 = (1)再建築費評点数 × (2)損耗の状況による減点補正率

(イ)評点1点当たりの価額 = 1円 × (3)物価水準による補正率 × (4)設計管理費等による補正率

(1)再建築費評点数

 再建築費評点数とは、同一の家屋を評価の時点において再び新築・増築した場合に必要となる建築費を、その年の基準となる再建築費評点基準表を用いて算出した評点数です。なお、再建築費評点基準表は、3年に1度総務大臣が決定する固定資産評価基準により定められます。

(2)損耗の状況による減点補正率

 通常の家屋の場合、経過年数に応じて生じる減価を基礎として定められた補正率(経年減点補正率)を用います。
 しかし、天災・火災などで被災し、経年減点補正率によることが適当でない場合は、その家屋の経過年数に応じて生じる損耗の状態に修復するものとした場合に要する費用を基礎として定められた補正率(損耗減点補正率)を用いることとなっています。

(3)物価水準による補正率

 家屋の資材費、労務費等の工事原価の地域的格差を考慮して定められたものです。東京都を1.00として各都道府県ごとの指定市で1.00~0.90までの率で定められており、兵庫県の指定市の神戸市が1.00のため西宮市も1.00を採用しています。

(4)設計管理費等による補正率

 設計費・管理費など工事原価以外の費用に相当するものをある一定率で付加するものです。通常、木造家屋の補正率は1.05、それ以外の家屋は1.10となっていますが、延床面積が10平方メートル以下の簡易な建物は1.00となっています。

2.新・増築家屋の評価額の算出

新・増築家屋の評価額の算出方法について、総務大臣が定めた固定資産評価基準では、(ア)部分別評価による方法と、(イ)比準評価による方法が規定されています。なお、増築家屋の評価は、原則として増築部分とその他の部分とを区別して評価することとなっています。

(ア)部分別評価による方法

・部分別評価による方法とは、再建築費評点基準表により家屋の部分(屋根・外壁・内壁など)別に再建築費評点数を求め、それらを合算して評点数を求める方法で、現在西宮市ではこの方法を採用しています。

(イ)比準評価による方法

・比準評価による方法とは、当該市町村に所在する家屋を構造・規模などの別に区分し、それぞれの区分ごとに標準とすべき家屋を標準家屋として部分別評価し、この標準家屋と比準家屋との使用資材・施工量などの差を考慮しつつ、比準家屋の再建築費評点数を求める方法です。

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3.在来家屋の評価額の算出

 在来分家屋の再建築費評点数の算出は、前基準年度における再建築評点数に、建築物価や建設工事費の動向をもとに総務省の定めた再建築費評点補正率を乗じて求めることとされています。
 なお、この乗率を用いて再建築費評点数を基準年度ごとに置き換えることを評価替えといい、その基準年度の再建築費評点数に損耗の状況による減点補正率などの補正率を乗じて求めた評価額が、前基準年度の評価額を上回れば据置きとなり、下回れば評価額が下がることとなります。

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