公共事業施行に伴う用地補償について

　公共用地の取得は、社会資本（インフラ）整備において必要不可欠となります。公共事業施行に伴い、皆様より大切な土地をお譲りいただいたり、建物などの移転をお願いしたりする際は、損失補償基準に基づき適正に補償金を算定し補償を行っております。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　以下に西宮市が実施する公共事業用地取得の一般的な流れを記載いたします。

■公共用地取得の一般的な流れ

　　住民の皆様に対し、事業の目的や計画概要、工期等について説明を行います。

　　公共事業の施行にあたり、現況を調査し、その後の検討に必要な基礎資料とします。

　　測量結果に基づき、事業に必要な土地の範囲等の説明を行います。あわせて、お譲りいただきたい土地の面積を求め
　るための「用地測量」、移転をお願いする建物などの「物件調査」について説明を行います。

　　調査にあたりましては所有者の立ち会いが必要となりますのでご協力をお願いします。
　　土地　…　土地所有者、隣接地の所有者等、関係者の方々の立会いのもと境界を確認し測量を行います。
　　建物　…　建物、工作物、立竹木等について種類、構造、数量等を詳しく調査します。

　　用地測量及び物件調査結果の内容について誤りがないか確認をしていただきます。

　　用地測量及び物件調査の結果に基づき、権利者ごとに補償金額を算定します。

　　土地の価格や建物等の移転補償について、土地所有者及び関係者の方々へ個別に説明を行います。

　　補償の内容をご了解いただきますと書面で契約を締結します。

　　契約の締結が完了しましたら、必要書類を提出していただき、起業者（西宮市）が責任をもって所有権移転の登記を
　行います。

Q1　土地の価格はどのように決めるの？
　土地の価格は、建物がない状態（更地(さらち)）として評価します。
　評価にあたっては公示価格、基準地価格、不動産鑑定評価格、周辺土地の取引事例価格等を基に適正に算定します。
　なお、農地の場合は、宅地にするためにかかる造成費等を控除し評価することになります。

Q2　土地の相続登記が終わっていない場合はどうすればよいか？
　皆様からお譲りいただく土地の所有権移転登記は西宮市で行いますが、西宮市で行えるのは買収部分に限られます。相続登記などの手続きがお済でない場合は、契約にあたり必要書類（遺産分割協議書等）を準備していただくことになります。

Q3　土地に抵当権が設定されている場合どうなりますか？
　土地に抵当権等の権利が設定されている場合は、契約締結に先立ち土地所有者と抵当権者等の間で権利の抹消について話し合っていただき、事業に必要な土地に係る権利の抹消をしていただくことになります。

Q4　土地に借地権がある場合どうなりますか？
　土地に借地権がある場合は、土地所有者と借地人との間で権利の割合について話し合っていただき、決定した割合に応じ土地代金を分割して補償します。

Q5　土地はすべて買い取ってくれますか？
　原則、事業に必要な部分の土地以外は買い取りを行っていません。残地が面積狭小になったり、不整形になったことで価値が下がった場合は残地補償を行います。

Q6　建物の補償金額はどのように決めるの？
　移転していただく建物がある場合は、建物の種類、配置、構造、敷地の形状、経年年数等を考慮し、移転の方法を決定した上で移転に要する費用を補償します。

Q7　移転先は西宮市で探してもらえますか？
　希望される位置、面積、価格等、皆様の事情により異なりますのでご自身で希望の条件に合ったものを探していただくことになります。なお、不動産情報等についてはできる限り情報提供を行います。

Q8　代替地は用意してもらえますか？
　西宮市で代替地は用意しておりません。ご自身で希望の条件に合ったものを探していただくことになります。なお、不動産情報等についてはできる限り情報提供を行います。

Q9　移転が必要になった場合、校区の学校へ通い続けられますか？
　特別な事情がある場合、保護者の申し出により継続して就学が認められる場合があります。詳細については、通っている学校又は西宮市教育委員会学事課へ相談をお願いします。

Q10　賃貸アパート等に住んでいる場合の補償はどうなりますか？
　公共事業施行に伴う建物移転により、借家人が賃借りを継続することが困難になるときは、引っ越しに要する費用と、従来と同程度の建物や部屋を借りるために必要な金額を補償します。なお、西宮市との補償契約については、家主さんと借家人との間で合意された後にそれぞれの方と契約締結になりますので、契約前に転居した場合の補償はできません。

Q11　賃貸アパートを経営しているが、借家人への説明はどうしたらよいか？
　物件調査をさせていただく際に西宮市が借家人へ説明します。

Q12　賃貸アパートを経営しているが、家賃減収に対する補償はありますか？
　建物を賃貸している家主さんが、建物の移転によりその移転期間中、家賃を得ることができなくなるような場合、管理費相当額を控除した家賃の額により、一定期間の減収分を補償します。

Q13　飲食店を経営しているが補償はありますか？
　店舗等が移転することにより、営業活動を一時的に休止する必要があると認められる場合は、営業休止期間中の固定経費、収益等を補償します。

Q14　補償金はどのように支払われますか？
　一括払い、分割払いの2つの方法があります。
　一括払いは、西宮市が土地の所有権移転登記を完了し、所有者が建物等を移転し、西宮市に土地を引き渡した後に全額を支払います。分割払いは、西宮市が土地の所有権移転登記を完了した後、前金払いとして補償金の70%以内の金額を支払います。残金は、所有者が建物等を移転又は除却し、西宮市に土地を引き渡した後に支払います。

Q15　補償金に対して税金の控除がありますか？
　（1）、（2）については、いずれか1つを選ぶことができます。
　なお、補償金の中には、（1）、（2）の特例の対象にならないものもある等、課税の特例については、租税特別措置法の適用条件が個々に異なりますので、詳しくは税務署にご相談ください。

（1）代替資産の取得による課税の繰延べ
　対価補償金（土地代金）が代替資産の取得金額以下の場合、資産の譲渡がなかったとみなされ課税が繰延べされます。ただし、対価補償金が代替資産の取得金額を超える場合は、残った金額に税金がかかります。
　なお、将来、代替資産を売却するときには課税されなかった譲渡益について課税されることになります。
（2）最高5,000万円まで譲渡所得からの特別控除
　西宮市が土地代金等の価格を提示し、買取りの申し出を行ったのち、6ケ月以内に土地などを譲渡していただいた場合は、その資産の取得費と譲渡経費を控除した残額（譲渡益）から最高5,000万円まで控除されます。
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不動産取得税の課税の特例
　土地売買契約等を行った日から2年以内に、買収された土地に代わるものとして不動産を取得した場合は、その代わりの不動産にかかる不動産取得税が減額されます。なお、軽減措置を受けるためには申告が必要となりますので県税事務所へご相談ください。

Q16　年金をもらっている場合はどうなりますか？
　年金の種類により異なりますが、老齢福祉年金、障害基礎年金、遺族基礎年金等は、所得制限により支給停止や減額となる場合があります。また、農業者年金受給者の方が公共事業のために農地を譲渡した場合は、継続して支給が受けられるよう農業委員会に申し出る必要があります。詳しくはそれぞれの担当窓口にご相談ください。

Q17　扶養している親に補償金が支払われる場合は？
　配偶者及び被扶養者の方が土地を譲渡した場合は、配偶者控除又は扶養控除が受けられない場合があります。また、配偶者の収入が控除範囲内でも、夫が土地を譲渡して、夫の合計所得額が一定額を超えた場合は、配偶者特別控除を受けられない場合があります。詳しくは、税務署にご相談ください。

Q18　国民健康保険料や介護保険料はどうなりますか？
　国民健康保険料については、所得税と同様の控除措置がありますが、現在特別措置を受けられている方は保険料が増額となる可能性もあります。また、介護保険料についても翌年度の保険料が増額となる可能性があります。詳しくはお住まいの市役所の保険料担当窓口にご相談ください。