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建築物等の形態制限

更新日:2019年4月25日

ページ番号:58714723

開発事業における敷地等の最低面積

・最低敷地面積は用途地域の区分に応じ、次に定める面積以上とすること
第1種低層住居専用地域150平方メートル
第2種低層住居専用地域120平方メートル
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
90平方メートル
第1種住居地域・第2種住居地域
準住居地域・準工業地域・工業地域
80平方メートル
近隣商業地域・商業地域70平方メートル
用途地域の指定のない区域
(市街化調整区域)
最も近接した用途地域の最低敷地面積
  • 区画を分割する場合は、分割後の1区画に限り表の面積の8割以上、または分割後の2区画に限り表の面積の9割以上の面積とすることができる。
  • 2以上の用途地域に属する場合は、面積あん分する。
  • 地区計画の区域内において、地区整備計画に建築物の敷地面積の最低限度を定めている場合はこれによる。

用途地域の区分、地区計画の区域は下記リンク「にしのみやwebGIS」の「都市計画情報」から検索できます。

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開発事業における建築物等の後退距離

開発事業における建築物等の後退距離
 商業地域
近隣商業地域
その他の用途地域
外壁等の後退距離
(敷地境界線からの有効距離)
0.5m1.0m(敷地面積3000平方メートル 以上かつ高さが
20mを超える建築物にあっては2.0m)
道路・水路を設置する
場合の外壁等の後退距離
0.5m1.0m(敷地面積3000平方メートル 以上かつ高さが
20mを超える建築物にあっては2.0m)かつ
道路及び水路の後退線から0.5m

敷地境界線からの後退の対象となるものは、建築物の外壁の面又はこれに代わる柱の面、バルコニー、出窓、屋外階段、高さ1m以上の受水槽等の設備機器の面、自動車駐車場の外周

小規模開発事業における敷地等の最低面積

  • 最低敷地面積は施行規則第8条(開発事業等における敷地等の最低面積)を準用する。
  • 同条の基準に該当しない次のいずれかに該当する土地は、その土地の面積とする。

  (1) 平成22年10月1日において現に住宅等の敷地として使用されている土地

  (2) 平成22年10月1日において現に分筆登記がなされている土地

  (3) 土地区画整理事業の換地処分又は仮換地の指定により定められた土地の全部を一の敷地として使用する土地

  (4) 市長が特に認める土地

  • 地区計画の区域内において、地区整備計画に建築物の敷地面積の最低限度を定めている場合はこれによる。

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小規模開発事業における建築物の後退距離

小規模開発事業における建築物の後退距離
 商業地域・近隣商業地域・
指定建ぺい率が80%の第一種住居地域
その他の用途地域
外壁等の後退距離
(道路境界線及び隣地境界線からの有効距離)
規定なし0.5 m

適用除外

 建築物のバルコニー及び屋外階段(柱、壁等のないはね出しで、開放性のある部分に限る。)、出窓並びに高さ1メートル以上の受水槽等の設備機器の面並びに敷地内において自動車の駐車のため使用する部分の外周は、算入しないものとする。(施行規則第12条2項より抜粋)
(注)形態によっては、壁面後退の対象になる場合があります。
 (下のダウンロードの「小規模開発事業における建築物の後退について」を参照)

緩和措置

  • 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3m以下のもの。
  • 物置その他で、軒の高さが 2.3m 以下、かつ床面積の合計が 5平方メートル 以下のもの。
  • 上記「小規模開発事業における敷地の最低面積」の (1),(2),(3),(4) のいずれかに該当する土地に建築する建築物。

 ただし、(1) 又は (2) に該当する敷地面積 56平方メートル 以上の土地で既存建築物を建替える場合は非適合部分が改善されるものに限る。

  • 市長が特に認める建築物

◎本規制は民法第234条とは別の制限です。

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中高層建築物の最低敷地面積

中高層建築物(高さが10mを越えるもの又は階数(地階を除く)が4以上のもの)を建築する場合の敷地面積は、500平方メートル以上でなければならない。但し、敷地が次の地域又は区域のいずれかに該当する場合は、この限りではない。

1.用途地域が、近隣商業地域又は商業地域
2.防火地域又は準防火地域で、かつ容積率が300%以上の地域
3.公有水面埋立法の竣工許可のあった埋立地のうち、次のいずれかに該当する区域(詳細条件有り)

a.公害防止事業団が造成した敷地の区域で、市長の認定を受けた建築物を建築する場合。
b.環境事業団が設置する建物の敷地若しくは敷地であった区域、又は公害防止事業団が設置した建物の敷地であった区域。ただし、環境事業団以外の者が建築する場合は、市長の認定を受けた建築物を建築する場合。

◎敷地面積とは、建築基準法施行令第2条第1項第1号の規定により算出する敷地面積です。

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注意事項

※本ページは、開発事業等におけるまちづくりに関する条例に基づく建築物の形態制限の概要を示したものです。
詳細について条例本文をご確認ください。

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西宮市六湛寺町10-3 西宮市役所南館 2階

電話番号:0798-35-3663

お問合せメールフォーム

kaishido@nishi.or.jp

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