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地区計画とは

更新日:2014年4月8日

ページ番号:95116879

地区計画とは

 市民の高度化、多様化する欲求に応えて身の回りの快適性、都市の美しさの創造など、総合的な居住環境を形成していくうえからも地区レベルの計画の重要性が増しており、さらに、比較的狭い地域を単位とした計画の策定を通じて、住民の意識の高まりの中で住民の手による街づくりが可能となるものですから、地区レベルの計画づくりは都市化社会における安定的なコミュニティをつくるうえでも重要です。
 こうした観点から、昭和55年の都市計画法及び建築基準法が改正により地区計画制度が創設され、その後の社会経済状況や都市の状況の変化から数回にわたる制度の拡充が行われ、地区計画にはさまざまなバリエーションが創設されています。
 西宮市では、新市街地における宅地開発事業等における敷地の細分割や用途の混在の防止などを図り、将来にわたって良好な住宅地を維持するため、北部地域のニュータウンなどに指定しています。また近年では、既成市街地において地区特性に応じた良好な環境を整備、保全するため、南部地域の幾つかの地区で取り組まれ、指定されてきています。

地区計画制度の特色

 地区計画制度は地区レベルの計画であり、地域地区制度に比べるとその決定手続き、内容等はかなり異なっています。
 決定手続きについては、市町村の決定する都市計画に含まれますが、その案の策定にあたっては、土地の所有者等の利害関係を有する者の意見を求めることが義務づけられています。
 決定内容については、種類、名称等のほか、地区計画の目標、地区の整備、開発及び保全の方針と地区整備計画を定めることとなっており、具体的な制限内容を示す地区整備計画では、そのほとんどの事項について決めることができるようになっています。
 決定内容の担保については、一般的な開発許可の制限に結びつくほか、開発行為、建築行為についてはこれらに着手する30日以前に届け出ることが義務づけられており、地区計画に不適合なものは、市町村長が設計の変更などを行うよう勧告できます。また、地区計画で定められた内容を建築基準法の体系で担保する場合には、条例による建築規制として定めることができます。
 このように、地区計画は地区レベルの計画として、土地所有者等の意見を十分に反映させたうえで、きめ細かな内容までコントロールすることができる制度です。

地区計画の構成

 地区計画は、次の2つから成り立っています。

地区計画の構成

地区整備計画で定めることのできる内容

(1) 地区施設の配置及び規模

 道路、公園、緑地、広場などを地区施設として定めることができます。

地区施設の配置等


(2) 建築物やその他の敷地などの制限に関すること

ア.建築物等の用途の制限
 建物の使い方を制限し、用途の混在化を防ぐことができます。

イ.容積率の最高限度又は最低限度
 容積率を制限するなどし、周囲に調和した土地の有効利用を進めることができます。

ウ.建ぺい率の最高限度
 庭やオープンスペースを確保し、ゆとりのある街並みをつくることができます。

エ.建築物の敷地面積の最低限度
 狭小な敷地による居住環境の悪化を防止することができます。

オ.建築面積の最低限度
 ペンシルビルを防止し、共同化等による土地の高度利用を促進することができます。

カ.壁面の位置の制限
 道路や隣地への圧迫感をやわらげ、良好な外部空間をつくることができます。

キ.工作物の設置の制限
 壁面後退区内の自動販売機等の工作物の設置を制限し、良好な景観とゆとりある外部空間をつくることができます。

ク.建築物等の高さの最高限度又は最低限度
 街並みのそろった景観の形成や土地の高度利用を促進することができます。

ケ.建築物等の形態又は意匠の制限
 色や仕上げ、建物のかたち・デザインの調和を図り、まとまりのある街並みをつくることができます。

コ.垣またはさくの構造の制限
 垣や柵の材料や形を決め、生垣にするなど緑の多い街並みをつくることができます。

建築物の制限1 建築物の制限2



その他、土地利用の制限

 現存する樹林地、草地などの良い環境を守り、壊さないように制限することができます。

地区計画を決めるには

 地区計画は、その地区の皆さんが中心となり、進めるまちづくりで、地区計画案の作成にあたっては、関係権利者の意見を十分に反映させることが大切です。

(手続きの流れ)

地区計画の手続き


地区計画の活用方法

 地区計画は地区の実情に応じたルールを定めることができます。
 以下に地区計画の活用が想定される市街地のタイプとルールの例を示します。

計画的に開発された住宅地で、良好な環境を形成することを目的とする

地区の課題地区計画によるルールの例
純粋な住宅地をつくるために住宅以外は建てられないようにしたい
  • 住宅以外の用途の建物を制限する
  • あるいは日常生活品を販売する店舗と住居に限定する
現在の敷地の規模を維持し、ゆとりある住宅地を形成したい
  • 敷地面積の最低限度を決め、現在の敷地が分割されるのを防ぐ
ゆとりがあり、緑豊かな環境を維持したり、もっと緑を増やしたい
  • 生垣とする
  • 前庭に植木を植えられるように外壁の位置を道路から離して、みんなで前庭を確保する
落ち着きのある街並みを形成したい
  • 外壁の色彩や、屋根の形状など統一する

既成市街地における、緑化の推進等及び建築物等に関する制限を行う

地区の課題地区計画によるルールの例
今の住環境を守るために住宅以外は建てられないようにしたい
  • 住宅以外の用途の建物を制限する
  • あるいは日常生活品を販売する店舗と住居に限定する
高層のマンションが建って日当たりなどが悪くなるのを防ぎたい
  • 建物の高さを制限して、○○mまでとし、現在の環境を保全する
ゆとりがあり、緑豊かな環境を維持したり、もっと緑を増やしたい
  • 生垣とする
  • 前庭に植木を植えられるように外壁の位置を道路から離して、みんなで前庭を確保する
個々の敷地が小さくなって建て詰まることを防ぎたい
  • 敷地面積の最低限度を決め、現在の敷地の広さを維持する

【再開発等促進区】
商業・業務の拠点となる業務機能等を導入する

地区の課題地区計画によるルールの例
工場跡地などの大規模な未利用地の土地利用転換を図り、業務や商業施設を誘導したい
  • 土地利用転換のために必要となる道路や公園などの位置や大きさを決める
  • 容積率制限を緩和し、土地の高度利用を図る
  • 用途制限を緩和し、業務の利便性の向上を図る
  • 壁面の位置の制限等と併せて、斜線制限を緩和し、土地の高度利用を図る
相当規模の農地や低・未利用地の土地利用転換を図り、良好な中高層住宅を誘導したい
  • 土地利用転換のために必要となる道路や公園などの位置や大きさを決める
  • 容積率や建ぺい率、建築物の高さの制限を緩和し、中高層住宅が建てられるようにする
  • 用途制限を緩和し、生活に必要な店舗を認める

地区計画が決まると

地区計画が都市計画決定されますと、その区域内での建築行為や開発行為は、次のように制限されます。

届出・勧告

地区計画が定められると、地区内で建物を建てたり、宅地を造成したりする場合に、工事着手30日前までに市町村に届出が必要になります。市町村では、届出を受けた計画が地区計画に適合しているかをチェックします。
適合していない場合は、設計変更などをしていただくよう勧告します。
また、届出とは別に建築確認申請の手続きも必要です。

建築条例地区整備計画を定めた地区計画の中で建築物の形態に係る内容については、市町村で「建築条例」を定めることができます。条例として定められると、建築確認の必要条件となり、内容に適合しない場合は建てられなくなります。
予定道路地区計画で定められた道路を「予定道路」として指定すると、その部分は道路としての取り扱いを受け、建物を建てることができなくなります。
開発行為などに対する指導・規制一定規模以上の宅地開発を行うときは「開発許可」が必要ですが、地区計画が定められた場合は、許可の基準に地区計画の内容が加えられるため、道路などが計画に沿って整備されることになります。また、小さな開発や、道路がないところに建物を建てる場合は私道をつくり、「道路の位置の指定」を受けますが、このときにも地区計画に適合するようにします。

制限について


※地区計画の指定状況、各地区の制限内容は「地区計画による制限」に掲載しております。

お問合せ先

都市計画課

西宮市六湛寺町10-3 西宮市役所南館 3階

電話番号:0798-35-3660

ファックス:0798-34-6638

お問合せメールフォーム

toshikei@nishi.or.jp

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以下フッターです。

西宮市役所

法人番号 8000020282049

〒662-8567 兵庫県西宮市六湛寺町10番3号
電話番号:0798-35-3151(代表)
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