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区域区分、地域地区とは

更新日:2018年7月23日

ページ番号:79482216

区域区分(線引き制度)

 昭和30年代の高度経済成長の結果、人口や産業の都市集中が急速に進み、これに対応すべき都市の整備が著しく後れ、都市の急速な発展の中での無秩序な開発による不良な市街地が形成され、また、住宅と工場の混在が生じ、都市の環境の悪化等の弊害をもたらす結果となりました。
 こうしたスプロール現象を防止し、都市の秩序ある発展を図るためには、総合的な土地利用計画を確立し、計画に基づく規制によって、計画的な都市形成が可能になるようにすべきであることから、これが大きな動機となり、昭和43年に都市計画法の全面改正がなされ、その主要改正点の一つとして、市街化区域と市街化調整区域の区分、いわゆる線引き制度が創設されました。
 この線引き制度は、無秩序な市街地を防止し、良好な都市形成を行うために、都市計画区域を優先的かつ計画的に市街化すべき区域(=市街化区域)と、当面市街化を抑制すべき区域(=市街化調整区域)に区分して、段階的な市街化を図ることを目的としたものです。
 西宮市では、山ろく部から臨海部にいたる既成市街地を中心に、西宮浜、鳴尾浜及び甲子園浜の埋立地、北部地域の集落地やニュータウンなどを市街化区域に、これ以外の市域にあたる良好な自然環境を有する六甲山系や、北部地域の農地、山岳部などを市街化調整区域に指定しています。

市街化区域と市街化調整区域

地域地区

 用途地域をはじめとする地域地区は、都市における適正かつ合理的な土地利用の実現を図るための規制、誘導という役割を担うもので、土地の自然的条件や土地利用の動向を考慮し、住居環境を保護し、商業、工業等の都市機能が維持、増進され、さらには美観風致を維持し、公害を防止するなど、快適で健康かつ能率的な都市環境の形成、保持するために定めるものです。
 地域地区が定められた土地の区域にあっては、そこに発生する建築行為に対し、地域地区の目標に沿うよう建築物の用途、形態等について、守るべき最低限のルールにより、規制、誘導するしくみとなっています。
 地域地区には、以下の11項目のようなものがあります。

用途地域

 昭和45年の建築基準法の改正により、それまでの4用途地域(住居地域、商業地域、準工業地域、工業地域)2専用地区(住居専用地区、工業専用地区)制度から8用途地域(第1種住居専用地域、第2種住居専用地域、住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域)制度に改められ、平成4年の法改正により、12種類の用途地域(第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域)制度に改正されました。さらに、平成29年の法改正により田園住居地域が追加され、現在の13種類の用途地域制度に改正されています。
 用途地域内における建築の制限は建築基準法において定められ、建築物の用途に関する制限のほか、用途地域ごとに建ぺい率、容積率、高さ、壁面の位置や最低敷地面積の限度など、建築物の形態に関する制限があります。
 西宮市では、昭和7年に最初の地域計画を立てて以来、芦屋市(精道村)との分離、戦災復興計画、建築基準法の施行などにより、その都度、用途地域の変更を行い、昭和45年の抜本的な都市計画法と建築基準法の改正に伴い、昭和48年に阪神間都市計画用途地域を指定しています。
 その後、定期的な見直しを行っておりますが、基本的には山ろく部、夙川・武庫川沿いを低層又は中高層の住居専用地域に、主要な鉄道駅周辺を商業系の用途地域に、大規模な工場が立地する津門や朝凪町、その他周辺部の住工混在地域を工業系の用途地域に指定しております。また、北部地域については、既存集落地を中低層の住居専用地域に、ニュータウンなどの新市街地を低層住居専用地域を基本に指定しています。

※建築基準法によって、用途地域ごとに建築物の用途が制限されています。

特別用途地区

 昭和25年の建築基準法制定の際に設けられた制度で、きめ細かな用途規制により土地利用を誘導し、用途地域を補完するものです。当初は特別工業地区と文教地区のみでしたが、昭和34年、昭和45年、さらに平成4年と平成5年の改正により、小売店舗地区、事務所地区、厚生地区、観光地区、娯楽レクリエーション地区、特別業務地区、中高層階住居専用地区、商業専用地区、研究開発地区が新たに追加され、計11種類の特別用途地区が設けられました。
 さらに、平成10年には地方分権推進の観点から、法令に基づく特別用途地区の類型が廃止され、現在では実現しようとする目的に応じた独自の名称を定められることができるようになっています。
 西宮市では、昭和33年に良好な文教環境の保護、育成を図るため、上ヶ原地区に文教地区を指定し、平成16年には、産業環境の維持、育成を図る観点から、西宮浜や鳴尾浜の埋立地に臨海産業地区を指定しています。また平成19年には、酒蔵地区や甲子園球場地区、災害拠点医療地区を指定し、それぞれの地区の環境を守るとともに重要な都市施設の機能増進を図っています。

高度地区

 昭和31年の市街地建築物法(昭和25年に廃止)の改正により創設された制度で、市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定めるものです。
 西宮市では、良好な居住環境を保全するため、昭和45年に住居専用地域及び住居地域内において、建築物の高さの最高限度と北側斜線制限を定める高度地区を指定しています。
 その後、用途地域の変更にあわせて定期的に見直しを行い、平成8年には都市の防災構造強化のため、国道2号沿いの防火地域の指定とあわせて、建築物の高さの最低限度を定める高度地区を指定しています。さらに、平成10年と平成19年には住環境や都市環境、まちなみの保全の強化を図るため、全市的な見直しを行っています。

高度利用地区

 昭和44年の都市再開発法の制定により創設された制度で、土地の合理的かつ健全な高度利用と、都市機能の更新を図るため定めるものです。
 当初は、いわゆるペンシルビルの建築を防止するため、容積率の最低限度と建築面積の最低限度を定めることとされ、市街地再開発事業や住宅街区整備事業の施行地区の要件とされていました。昭和50年の都市再開発法の改正により、さらに建築物の周囲におけるオープンスペースの確保を図るため、容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度を定めるほか、必要と認められる場合には壁面の位置の制限を定めることができるようになりました。
 西宮市では、昭和49年に夙川駅前市街地再開発事業にあわせて阪急夙川駅前地区にはじめて指定し、その後、JR西宮駅南側の市街地再開発事業の地区など、計8地区の指定を行っております。

防火地域・準防火地域

 防火地域及び準防火地域とは、建築物の構造や材質を規制することにより、市街地における火災の危険を防除するために定めるもので、防火地域内にあっては、地域内の建築物のすべてが耐火建築物あるいは準耐火建築物となり、ほぼ100%の不燃化が図られ、また、準防火地域内にあっては、大規模な建築物を不燃化することにより、火災の発生による延焼を防ぐものです。
 西宮市では、昭和25年に阪神西宮駅周辺を準防火地域に指定し、その後、昭和33年に阪急西宮北口駅周辺などを追加指定しています。さらに、平成8年は、火災時の延焼遮断機能強化のため、国道2号沿いを防火地域に指定し、あわせて容積率300%以上の地域に準防火地域を指定、平成19年には、建ぺい率80%の地域に準防火地域を指定するなど、区域拡大を行っています。

風致地区

 大正8年の旧都市計画法制定時からの制度で、都市の風致を維持するために定められる地区です。指定目的としては開発を凍結するところではなく、受忍義務の範囲内で自然的な景観と建築や宅地造成との調和を図ることをねらいとしたものです。
 西宮市では、昭和12年に東六甲一体の山地とそこから南へ、大阪湾にそそぐ夙川の沿岸や武庫川の右岸に指定しました。その後、昭和45年の都市計画法の改正に伴い見直しを行っています。

駐車場整備地区

 昭和32年の駐車場法の制定に伴い創設されたもので、商業地域又は近隣商業地域内の自動車交通が著しく輻輳する地区で、道路の効益を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域について指定されるものです。
 また、平成3年には、駐車場不足による中心市街地の活力低下や、交通渋滞の増大等を招いている状況をかんがみ、総合的かつ計画的な駐車場の整備を推進するために、駐車場法の改正が行われました。
 西宮市では、平成5年に既成市街地の中心核であるJR西宮駅、阪神西宮駅周辺を指定しています。

臨港地区

 昭和25年の港湾法の制定に伴い創設された制度で、港湾の管理運営を行うため定める地区です。
 一般には、港湾はその機能として、船舶の出入り、停泊係留、荷物の積卸し、貯蔵保管、各種手続及び検査等を円滑に行うため、水面部分とそれに接する後背地に比較的大規模な土地を必要とし、その範囲を都市計画の土地利用計画の一部として位置づけたうえで、用途地域や特別用途地区に定める用途制限を適用せず、港湾の管理運営の観点から独自の用途制限を行っています。
 西宮市では、港湾を整備拡充し管理運営の合理化を図るため、昭和40年に西宮・今津港に指定し、平成25年に見直しを行っています。

特別緑地保全地区

 昭和48年の都市緑地保全法の制定により創設された制度であり、都市の無秩序な拡大の防止に資する緑地、都市の歴史的・文化的価値を有する緑地等の保全を図るため定めるもので、平成16年の法改正(都市緑地法の制定)により、「緑地保全地区」から「特別緑地保全地区」へ改称されています。
 特別緑地保全地区内では、建築物の建築等の行為は現状凍結的に制限されるため、損失補償や土地の買入れ制度が設けられていますが、西宮市域では、平成10年に生瀬、剣谷及び苦楽園地区を、平成15年に角石地区を「防砂の施設」とあわせて「特別緑地保全地区」に指定しています。
 なお、国土交通省及び兵庫県では、西宮市生瀬から神戸市須磨区までの、いわゆる表六甲の区域において、その目的・機能を達成するために特に積極的な取り組みが必要な市街地に面する斜面で特別緑地保全地区及び防砂の施設として都市計画で位置づけられたものについて「六甲山グリーンベルト整備事業」を実施しており、山麓における防災機能の強化と自然豊かな生活環境の確保に努めています。

流通業務地区

 昭和41年の流通業務市街地の整備に関する法律の制定に伴い創設された制度で、法の規定により定められた基本方針に係る都市の区域のうち、幹線道路、鉄道等の交通施設の整備状況に照らして、当該都市における流通機能の向上や道路交通の円滑化を図るため、都市計画に流通業務地区を定めることとなっています。
 流通業務地区が指定されると建築基準法の用途規制は適用されなくなり、トラックターミナル、卸売市場、倉庫、荷捌き場、事務所、金属板や紙の切断あるいは製材、製氷工場等以外は建設できなくなります。
 なお、流通業務地区内においては流通業務団地を定めることができ、さらにこの団地内においては、都市計画事業として、流通業務団地造成事業を行うことができます。
 西宮市では、昭和46年に周辺地域の流通機能の向上、道路交通の円滑化、本地区の健全な市街化を図るため、山口町阪神流通センターを指定しています。

生産緑地地区

 市街化区域内において、農林漁業と調和した都市環境の保全などの生活環境の確保に相当の効果があり、かつ、各種公共公益施設のための多目的保留地としての機能を持つ、すぐれた農地等を都市計画上の地域地区として位置づけて計画的に保全しようとするものです。
 生産緑地地区に指定された農地は、農地として管理することが義務付けられ、建築物等の新築、改築、宅地造成等の土地の形質の変更は、農林漁業を営むために必要となるものを除いて行うことができなくなります。
 西宮市では、平成4年に市街化区域内の農地のうち約33%にあたる約81ha、400地区を指定しました。その後の平成15年・平成25年には、農業従事者の高齢化や後継者不足等により減少し続けてきている状況を勘案して、追加指定を行っています。

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